Não coloque todas as economias numa casa: o risco de investir tudo em imóveis

Comprar uma casa pode deixar o proprietário sem liquidez

Imagine uma família que acumulou 2.000.000 de meticais (MZN), equivalentes, aproximadamente, a 31.335 dólares norte-americanos (USD), 27.555 euros (EUR), 514.000 rands sul-africanos (ZAR), 210.335 yuans chineses (CNY), 4.979.950 ienes japoneses (JPY) ou 42.866.000 wons sul-coreanos (KRW).

Depois de anos a poupar, a família decide utilizar todo o dinheiro na aquisição de um terreno e no início da construção de uma casa.

A decisão transforma dinheiro disponível num activo imobiliário, mas elimina a reserva financeira. Se surgir uma despesa inesperada, o proprietário poderá ter de pedir um empréstimo, procurar ajuda de familiares ou interromper a obra.

O problema é que o valor de uma casa não corresponde ao dinheiro imediatamente disponível para pagar contas. Mesmo que o imóvel tenha um preço de mercado elevado, a sua venda pode exigir tempo, negociação e despesas adicionais.

Uma família pode, portanto, possuir património imobiliário e enfrentar dificuldades para pagar alimentação, transporte, saúde ou educação.

O risco não está necessariamente em comprar uma casa, mas em ficar sem dinheiro depois de a comprar.

O custo real de construir uma casa pode ultrapassar o orçamento inicial

Um dos erros mais comuns no investimento imobiliário é calcular apenas o preço do terreno ou o valor inicialmente previsto para a construção.

Na prática, podem surgir despesas com documentação, formalização da aquisição, materiais, mão-de-obra, transporte, ligações de água e electricidade, acabamentos, segurança e manutenção. A dimensão desses custos depende do projecto, da localização e das condições concretas do imóvel.

Suponha que uma família reserva 2.000.000 de meticais (MZN), cerca de 31.335 dólares (USD), 27.555 euros (EUR), 514.000 rands (ZAR), 210.335 yuans (CNY), 4.979.950 ienes (JPY) ou 42.866.000 wons (KRW), para construir a sua habitação.

Se surgirem custos adicionais de 300.000 meticais (MZN) — aproximadamente 4.700 dólares (USD), 4.133 euros (EUR), 77.200 rands (ZAR), 31.550 yuans (CNY), 746.990 ienes (JPY) ou 6.430.000 wons (KRW) —, a família terá de encontrar novos recursos para concluir a etapa prevista.

Sem uma reserva, poderá recorrer ao crédito, adiar outros compromissos ou interromper a construção.

O risco aumenta quando a família continua a pagar renda enquanto a obra decorre. Uma construção interrompida pode significar que o dinheiro já foi aplicado, mas a habitação ainda não está disponível para utilização.

Por isso, o orçamento deve incluir os custos previsíveis, uma margem para imprevistos e uma avaliação realista da capacidade de financiar a obra sem sacrificar as despesas essenciais.

Ficar sem fundo de emergência pode obrigar a contrair dívidas

Uma reserva financeira permite responder a acontecimentos que não podem ser previstos com exactidão, como a perda de emprego, uma avaria importante ou uma despesa médica.

Considere uma família cujas despesas essenciais mensais atingem 35.000 meticais (MZN), equivalentes, aproximadamente, a 548 dólares (USD), 482 euros (EUR), 9.010 rands (ZAR), 3.681 yuans (CNY), 87.150 ienes (JPY) ou 750.100 wons (KRW).

Uma reserva correspondente a três meses dessas despesas seria de 105.000 meticais (MZN), aproximadamente 1.645 dólares (USD), 1.447 euros (EUR), 27.020 rands (ZAR), 11.043 yuans (CNY), 261.450 ienes (JPY) ou 2.250.300 wons (KRW).

Para seis meses, o objectivo subiria para 210.000 meticais (MZN), equivalentes a cerca de 3.290 dólares (USD), 2.893 euros (EUR), 54.040 rands (ZAR), 22.085 yuans (CNY), 522.900 ienes (JPY) ou 4.500.600 wons (KRW).

Estes montantes são exemplos de planeamento, não regras universais. Uma família com rendimentos irregulares, vários dependentes ou poucas alternativas de emprego pode precisar de uma reserva superior.

Se todas as economias tiverem sido aplicadas na casa, a família poderá não conseguir suportar sequer um período curto sem rendimento. Para pagar as despesas correntes, poderá ter de recorrer a crédito e assumir juros que agravam a situação financeira.

O fundo de emergência deve, por isso, ser calculado antes de definir quanto dinheiro pode ser investido na aquisição ou construção.

Uma casa pode valorizar sem gerar dinheiro disponível

A expectativa de valorização é uma das razões pelas quais muitas pessoas concentram as suas economias no imobiliário. A melhoria das infra-estruturas, a expansão urbana e o aumento da procura podem contribuir para a subida dos preços em determinadas zonas. Contudo, a valorização não é garantida.

Imagine que um imóvel adquirido por 2.000.000 de meticais (MZN) passa a ter um valor estimado de 2.400.000 meticais (MZN). O segundo montante corresponderia, aproximadamente, a 37.602 dólares (USD), 33.066 euros (EUR), 616.800 rands (ZAR), 252.400 yuans (CNY), 5.975.940 ienes (JPY) ou 51.439.200 wons (KRW).

O aumento nominal seria de 400.000 meticais (MZN), cerca de 6.267 dólares (USD), 5.511 euros (EUR), 102.800 rands (ZAR), 42.067 yuans (CNY), 995.990 ienes (JPY) ou 8.573.200 wons (KRW).

No entanto, essa valorização estimada não significa que o proprietário tenha recebido dinheiro. Para realizar o ganho, terá de vender o imóvel, encontrar um comprador e considerar os custos da transacção. A inflação também pode reduzir o poder de compra do aumento nominal.

Uma casa destinada à habitação própria pode proporcionar estabilidade e reduzir a dependência do arrendamento. Esses benefícios são relevantes, mas não eliminam a necessidade de manter recursos líquidos para outras obrigações.

Diversificar o património não significa abandonar a casa própria

Diversificar significa evitar que toda a situação financeira dependa de um único activo, mercado ou fonte de rendimento.

Uma família pode comprar uma casa e manter simultaneamente uma reserva bancária e outros investimentos adequados aos seus objectivos, necessidades de liquidez e tolerância ao risco.

Imagine que uma pessoa dispõe de 2.000.000 de meticais (MZN), equivalentes a cerca de 31.335 dólares (USD), 27.555 euros (EUR), 514.000 rands (ZAR), 210.335 yuans (CNY), 4.979.950 ienes (JPY) ou 42.866.000 wons (KRW).

Em vez de utilizar todo o montante na construção, poderia avaliar um cenário em que aplica 1.700.000 meticais (MZN) — aproximadamente 26.635 dólares (USD), 23.422 euros (EUR), 437.000 rands (ZAR), 178.785 yuans (CNY), 4.232.960 ienes (JPY) ou 36.436.100 wons (KRW) — no projecto e conserva 300.000 meticais (MZN), equivalentes a cerca de 4.700 dólares (USD), 4.133 euros (EUR), 77.200 rands (ZAR), 31.550 yuans (CNY), 746.990 ienes (JPY) ou 6.430.000 wons (KRW), para outras necessidades.

Esta distribuição é meramente ilustrativa. Só faz sentido se o montante destinado à construção for suficiente para a etapa prevista e se os custos restantes estiverem devidamente identificados.

Também é importante compreender que diversificar não exige necessariamente comprar várias casas ou adquirir moedas estrangeiras. O primeiro passo pode ser simplesmente manter uma reserva de emergência e evitar assumir novas dívidas.

Como escolher a moeda das poupanças destinadas à casa

A moeda utilizada para guardar dinheiro também merece atenção quando existem despesas internacionais ou pagamentos em moedas diferentes.

Uma pessoa que recebe rendimentos em meticais e compra materiais em Moçambique pode precisar de manter uma parte dos recursos nessa moeda. Outra que tenha obrigações futuras em euros ou dólares pode avaliar se faz sentido reservar dinheiro na moeda dessas obrigações.

O mesmo raciocínio aplica-se a quem recebe rendimentos em rands sul-africanos e paga despesas em meticais.

O dólar norte-americano, o euro, o rand sul-africano, o yuan chinês, o iene japonês e o won sul-coreano não devem ser tratados como activos equivalentes. Cada moeda apresenta condições de mercado próprias, e as taxas de câmbio variam.

Além disso, converter dinheiro repetidamente pode gerar custos. Uma reserva destinada a pagar despesas correntes deve ser organizada tendo em conta a moeda dessas despesas, a facilidade de acesso aos fundos e as comissões aplicáveis.

Diversificar a moeda das poupanças não garante ganhos nem elimina o risco cambial. A decisão deve corresponder às necessidades reais da família, e não apenas à expectativa de que determinada moeda venha a valorizar.

Cinco medidas antes de investir todas as economias numa casa

1. Calcule o custo total da operação. Inclua aquisição, documentação, construção, acabamentos e despesas previsíveis. Identifique a moeda de cada pagamento e os custos de conversão aplicáveis.

2. Preserve uma reserva de emergência. Calcule as despesas essenciais mensais e determine quanto dinheiro seria necessário para suportar um período sem rendimento.

3. Evite depender do crédito para pagar despesas correntes. Se a compra consumir todas as economias, avalie se continuará a conseguir pagar alimentação, transporte, saúde e educação sem contrair novos empréstimos.

4. Compare alternativas habitacionais. Uma casa mais pequena, uma construção por etapas ou o adiamento da compra podem ser opções a analisar. Compare os custos, as condições de habitação e o impacto no orçamento familiar.

5. Acompanhe a evolução do património. Registe o valor dos bens, das poupanças, dos investimentos e das dívidas. Se possuir recursos em moedas estrangeiras, distinga a variação cambial do rendimento efectivamente obtido.

Conclusão: a casa própria deve reforçar a segurança financeira

Comprar ou construir uma casa pode ser uma decisão importante para a estabilidade familiar. O risco surge quando a concretização desse objectivo consome todas as economias e deixa o proprietário sem meios para enfrentar imprevistos.

A valorização de um imóvel não garante liquidez, o crédito pode aumentar os encargos mensais e a diversificação cambial não elimina os riscos. Seja em meticais, dólares norte-americanos, euros, rands sul-africanos, yuans chineses, ienes japoneses ou wons sul-coreanos, o dinheiro destinado à habitação deve ser planeado de acordo com os custos reais, as obrigações futuras e a capacidade financeira da família.

Antes de avançar, responda a três perguntas: quanto custará realmente a casa, quanto dinheiro ficará disponível depois da compra e como serão pagas as despesas se o rendimento diminuir?

Se a operação não permitir respostas financeiramente sustentáveis, talvez seja necessário rever o orçamento, reduzir a dimensão do projecto ou adiar a aquisição.

O objectivo não é apenas possuir uma casa, mas conseguir mantê-la sem comprometer a liquidez, a segurança familiar e os restantes objectivos financeiros.